Prêt immobilier en freelance : comment convaincre les banques (guide 2026)

Beaucoup de freelances n’osent même pas pousser la porte d’une banque, persuadés que sans CDI, c’est perdu d’avance. C’est faux. Les banques financent des indépendants tous les jours, à condition que le dossier parle leur langue. Début octobre 2026, les barèmes des courtiers tournent autour de 3,5 % sur 15 ans et 3,75 % sur 25 ans (relevé Pretto).

Je me suis retrouvée dans cette situation en 2024, deux ans après avoir quitté mon CDI. Mes revenus dépassaient mon ancien salaire. Ma première banque m’a pourtant demandé trois bilans alors que je n’en avais que deux, et le dossier a été refusé en 48 heures.

On voit ici ce que la banque analyse, comment elle calcule tes revenus selon ton statut et comment préparer un dossier finançable. Si tu as déjà galéré pour louer un appartement en freelance, tu vas reconnaître certains réflexes.

Ce que la banque analyse dans ton dossier

La banque ne se méfie pas de toi. Elle applique des grilles pensées pour des salaires réguliers et évalue un risque de défaut sur 20 ou 25 ans. Un revenu qui varie de 30 % d’une année à l’autre lui paraît moins prévisible qu’un salaire fixe, même s’il est plus élevé en moyenne.

L’ancienneté. La plupart des banques attendent trois exercices complets. Certaines acceptent deux ans si le chiffre d’affaires progresse. Avec un seul bilan, impossible de distinguer une belle année d’un niveau de revenu durable.

La stabilité du CA. La banque compare tes exercices un par un et retient une moyenne. Une baisse, même légère, déclenche des questions.

Un CA de 70 000 € stable sur trois ans inspire plus confiance qu’un CA de 120 000 € la première année suivi de 60 000 € la deuxième.

Le taux d’endettement. Depuis la décision du HCSF, contraignante depuis le 1er janvier 2022, tes mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de tes revenus, assurance emprunteur incluse. La règle vaut pour tout le monde, salariés comme indépendants. Chaque crédit à la consommation en cours réduit d’autant ta capacité d’emprunt.

L’apport. Compte au moins 10 % du prix pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Pour un freelance, 15 à 20 % renforce nettement le dossier, car l’apport prouve une capacité d’épargne régulière.

La tenue de tes comptes. La banque lit tes relevés des trois à six derniers mois : aucun découvert, aucun rejet de prélèvement, une épargne visible. Elle vérifie aussi ton reste à vivre après la mensualité. Il n’existe pas de seuil officiel, mais beaucoup de banques visent 700 à 1 000 € par personne.

Micro, EURL ou SASU : quel revenu la banque retient-elle ?

C’est le point qui pèse le plus. Le montant que la banque considère comme ton revenu dépend de ton statut, et l’écart peut être considérable. Le simulateur de revenus freelance te donne ton revenu net selon chaque statut.

En micro-entreprise

La banque ne retient pas ton CA brut mais le bénéfice forfaitaire du régime micro : 66 % du CA en BNC (abattement de 34 %), 50 % en BIC services, 29 % en BIC vente.

Prenons Léa, développeuse en micro-BNC depuis quatre ans, avec un CA stable de 80 000 € et 25 000 € d’apport. La banque retient 52 800 € par an, soit 4 400 € par mois. Sa mensualité maximale à 35 % est de 1 540 €. Sur 20 ans à 3,66 %, cela représente environ 260 000 € d’emprunt avant assurance, soit un budget proche de 285 000 € avec l’apport.

En EURL ou en SASU

En EURL, la banque retient ta rémunération nette de gérant, cotisations TNS déduites. Tes bilans établis par un expert-comptable pèsent plus lourd que de simples déclarations Urssaf. Un service comme Dougs1 mois offert te permet de déléguer des bilans propres, ce qui renforce ta crédibilité auprès du banquier.

En SASU, tu produis des bulletins de salaire. Pour la banque, ils ressemblent à ceux d’un salarié classique, et l’analyse est souvent plus fluide. Dans les deux cas, les dividendes ne comptent que s’ils sont versés sur au moins deux exercices, et beaucoup de banques les décotent de 20 à 30 %, voire les excluent.

Critère	Micro-entreprise	EURL	SASU
Revenu retenu	CA après abattement	Rémunération nette de gérant	Salaire net du président
Documents clés	Avis d’imposition, déclarations Urssaf	Bilans, liasse fiscale	Bulletins de salaire, bilans
Lisibilité bancaire	Moyenne	Bonne	Très bonne

La SASU est souvent le statut le plus lisible pour une banque. Si tu hésites entre SASU et EURL, ton projet immobilier peut peser dans la balance.

Les documents à réunir avant le premier rendez-vous

Un dossier complet dès le premier rendez-vous montre ton sérieux et accélère le traitement. Je l’ai appris à mes dépens : mon suivi de recettes de 2022 était approximatif, et il m’a fallu des semaines pour reconstituer une vision claire de mes revenus.

Côté personnel :

• Pièce d’identité, justificatif de domicile de moins de 3 mois, livret de famille ou attestation de PACS en cas de co-emprunteur
• Relevés bancaires personnels des trois derniers mois et justificatifs d’épargne
• Tableaux d’amortissement des crédits en cours et compromis de vente

Côté activité :

• Extrait Kbis de moins de 3 mois (gratuit pour le dirigeant sur monidenum.fr) ou avis de situation Sirene en micro
• Les trois derniers bilans et liasses fiscales si tu es en société
• Les déclarations de revenus et avis d’imposition des trois dernières années
• Relevés bancaires professionnels des six derniers mois
• Contrats ou lettres de mission en cours, et un prévisionnel si ton CA a fortement augmenté

L’assurance emprunteur, le poste que les freelances négligent

L’assurance emprunteur rembourse le crédit en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. La banque exige au minimum les garanties décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie), et en pratique l’ITT (incapacité temporaire de travail) et l’IPT (invalidité permanente totale).

Quand on est indépendant, l’ITT compte double. Aucun employeur ne maintient ton revenu pendant un arrêt maladie en freelance, et tes indemnités journalières restent faibles. L’assurance prend alors le relais pour tes mensualités.

Vérifie que ton contrat couvre l’incapacité de travail sans exclusion liée à ton statut. Certains contrats groupe excluent les TNS de l’ITT ou appliquent une franchise de 90 jours au lieu de 30.

Rien ne t’oblige à accepter le contrat groupe de ta banque. La loi Lagarde (2010) permet de choisir une assurance externe à garanties équivalentes, et la loi Lemoine (2022) de changer d’assurance à tout moment, sans frais. Une délégation coûte souvent 30 à 50 % moins cher. Sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, l’écart peut atteindre 5 000 à 10 000 €.

Les leviers pour optimiser ton dossier et à qui le présenter

Choisis le moment. Dépose ton dossier juste après la clôture de ton meilleur exercice, jamais en plein creux saisonnier.

Assainis tes comptes six mois avant. Zéro découvert, zéro rejet, pas d’abonnements oubliés. Solde aussi tes petits crédits à la consommation : un crédit auto de 300 € par mois, c’est 300 € de mensualité immobilière en moins.

Emprunte à deux si c’est possible. Un co-emprunteur en CDI transforme un dossier moyen en dossier solide. Les revenus s’additionnent et le risque est partagé. C’est le levier le plus puissant pour un freelance.

Domicilie tes revenus. Recevoir tes encaissements chez la banque prêteuse se négocie contre un meilleur taux. Si tu as un compte professionnel dédié, des flux entrants réguliers rassurent.

Vise les bons interlocuteurs. Les banques mutualistes (Crédit Mutuel, Crédit Agricole, Banque Populaire) laissent souvent plus de marge de décision aux conseillers en agence. Les banques en ligne affichent des taux compétitifs mais des critères plus rigides pour les non-salariés. Un courtier connaît les grilles internes et sait quelles banques acceptent les indépendants. Ses honoraires, souvent 1 500 à 2 500 €, sont fréquemment compensés par un meilleur taux.

Ne dépose pas le même dossier dans dix banques en parallèle. Une série de refus complique les démarches suivantes. Cible deux ou trois établissements, ou laisse un courtier centraliser.

Ta checklist pour décrocher ton prêt immobilier

Ton dossier demandera plus de préparation que celui d’un salarié. Voici les actions à cocher avant ton premier rendez-vous :

Un dossier bien préparé ne garantit pas un oui. Il te garantit une étude sérieuse, au lieu d’un refus automatique.

FAQ

Questions fréquentes

Peut-on obtenir un prêt immobilier avec seulement 1 an d'activité freelance ? +

C'est très difficile, car la quasi-totalité des banques exigent deux à trois ans de bilans ou de déclarations. Un apport supérieur à 30 % et un co-emprunteur en CDI peuvent ouvrir quelques portes. En règle générale, mieux vaut attendre la fin du troisième exercice.

Le portage salarial aide-t-il à obtenir un prêt immobilier ? +

Oui. En portage salarial, tu reçois des bulletins de salaire mensuels et un contrat de travail, souvent en CDI. Pour la banque, ton profil ressemble alors à celui d'un salarié, même si elle regarde aussi l'ancienneté de tes missions.

Un freelance peut-il bénéficier du PTZ (prêt à taux zéro) ? +

Oui, le PTZ est ouvert aux primo-accédants sans condition de statut professionnel, sous plafonds de revenus. Il est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 et couvre le neuf sur tout le territoire depuis avril 2025, jusqu'à 50 % de l'opération pour un appartement neuf et les revenus les plus modestes.

Caution ou hypothèque : quelle garantie choisir pour son prêt ? +

La caution, via un organisme comme Crédit Logement, coûte environ 1 à 1,5 % du montant emprunté, dont une partie est restituée en fin de prêt. L'hypothèque coûte un peu plus et entraîne des frais de mainlevée en cas de revente anticipée. Certaines banques la préfèrent pourtant pour les profils non-salariés.